Chứng khoán được thế chấp, loại của họ và cách họ làm việc như thế nào?

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp là các khoản đầu tư được bảo đảm bằng các khoản thế chấp. Họ là một loại bảo mật được hỗ trợ bởi tài sản. An ninh là một khoản đầu tư được giao dịch trên thị trường thứ cấp. Nó cho phép các nhà đầu tư được hưởng lợi từ việc kinh doanh thế chấp mà không bao giờ phải mua hoặc bán một khoản vay mua nhà thực tế. Người mua tiêu biểu của các chứng khoán này bao gồm các nhà đầu tư tổ chức, doanh nghiệp hoặc cá nhân.

Khi bạn đầu tư vào MBS, bạn đang mua quyền nhận giá trị của một gói thế chấp. Điều đó bao gồm các khoản thanh toán hàng tháng và trả nợ gốc. Vì nó là một bảo mật, bạn có thể mua chỉ là một phần của thế chấp. Bạn nhận được một phần tương đương của các khoản thanh toán. MBS là một công cụ phái sinh vì nó lấy được giá trị của nó từ tài sản cơ bản.

Cách thức hoạt động của một bảo mật được thế chấp

Đầu tiên, một ngân hàng hoặc công ty thế chấp thực hiện một khoản vay mua nhà. Ngân hàng sau đó bán khoản vay đó cho một ngân hàng đầu tư. Nó sử dụng tiền nhận được từ ngân hàng đầu tư để thực hiện các khoản vay mới.

Ngân hàng đầu tư bổ sung khoản vay vào một nhóm các khoản thế chấp với lãi suất tương tự. Nó đặt bó trong một công ty đặc biệt được thiết kế cho mục đích đó. Nó được gọi là Xe chuyên dụng hoặc Xe đầu tư đặc biệt. Điều đó giữ cho các chứng khoán được thế chấp bảo đảm tách biệt với các dịch vụ khác của ngân hàng. SPV tiếp thị các chứng khoán được thế chấp. Các khoản thế chấp ở lại SPV.

Các cơ quan chính phủ cũng tham gia vào hầu hết các chứng khoán được thế chấp. Đó là Fannie Mae, Freddie Mac và Ginnie Mae. Fannie Mae và Freddie Mac đều mua và bán MBS. Chính phủ liên bang đảm bảo các khoản thanh toán. Những người đã mua MBS biết rằng họ sẽ không mất khoản đầu tư của mình. Ginnie Mae cũng đảm bảo rằng các nhà đầu tư sẽ nhận được khoản thanh toán của họ.

Các loại chứng khoán được thế chấp

MBS đơn giản nhất là chứng nhận tham gia thông qua. Nó trả cho người sở hữu phần chia sẻ công bằng của họ về cả thanh toán gốc và lãi được thực hiện trên gói thế chấp.

Đầu những năm 2000, thị trường MBS phát triển rất cạnh tranh. Các ngân hàng tạo ra các sản phẩm đầu tư phức tạp hơn để thu hút khách hàng. Ví dụ, họ đã phát triển các nghĩa vụ nợ được thế chấp cho các khoản vay không phải là thế chấp. Nhưng họ cũng áp dụng chiến lược phái sinh này cho MBS.

Các ngân hàng đầu tư đã cắt các gói thế chấp thành các loại rủi ro tương tự, được gọi là các đợt. Khoản tiền ít rủi ro nhất chứa khoản thanh toán từ một đến ba năm đầu tiên. Người vay có khả năng trả nhiều nhất trong ba năm đầu. Đối với các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, những năm này cũng có lãi suất thấp nhất.

Một số nhà đầu tư ưa thích các đợt rủi ro hơn vì họ có lãi suất cao hơn. Những đợt này có các khoản thanh toán từ năm thứ tư đến thứ bảy. Chừng nào lãi suất còn thấp, thì rủi ro vẫn có thể dự đoán được. Nếu người vay trả trước thế chấp vì họ tái cấp vốn, thì các nhà đầu tư đã nhận lại khoản đầu tư ban đầu của họ.

Rủi ro tăng khi lãi suất tăng. Người vay các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh đã bị mất cảnh giác khi các khoản thanh toán của họ tăng lên. Họ không thể tái tài trợ vì lãi suất cao hơn. Điều đó có nghĩa là họ có nhiều khả năng mặc định. Các nhà đầu tư mất tất cả. Dưới đây là Ryan Gosling giải thích nó trong bộ phim “The Big Short”.

Chứng khoán thế chấp thay đổi ngành công nghiệp nhà ở

Việc phát minh ra chứng khoán được thế chấp hoàn toàn cách mạng hóa các doanh nghiệp nhà ở, ngân hàng và thế chấp. Lúc đầu, chứng khoán được thế chấp cho phép nhiều người mua nhà hơn. Trong thời kỳ bùng nổ bất động sản, nhiều ngân hàng và các công ty thế chấp đã cho vay mà không mất tiền. Điều đó cho phép mọi người rơi vào thế chấp mà họ không đủ khả năng. Những người cho vay không quan tâm. Họ biết rằng họ có thể bán các khoản vay, và không phải trả hậu quả khi và nếu người vay vỡ nợ.

 

Điều đó tạo ra một bong bóng tài sản. Nó bùng nổ vào năm 2006 với cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn. Vì rất nhiều nhà đầu tư, quỹ hưu trí và các tổ chức tài chính sở hữu chứng khoán được thế chấp, mọi người đều thua lỗ. Đó là những gì tạo ra cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Chứng khoán bảo đảm thế chấp đã sai như thế nào

Tổng thống Lyndon Johnson đã tạo ra các chứng khoán được thế chấp khi ông ủy quyền Đạo luật Hiến chương năm 1968. Nó cũng tạo ra Fannie Mae. Ông muốn cung cấp cho các ngân hàng khả năng bán hết các khoản thế chấp. Điều đó sẽ giải phóng tiền để cho vay nhiều chủ nhà hơn.

LBJ không mong đợi Đạo luật Điều lệ sẽ loại bỏ các hoạt động cho vay tốt. Các ngân hàng sớm nhận ra rằng họ sẽ không còn phải chịu lỗ nếu người đi vay không trả hết khoản vay. Các ngân hàng đã được trả tiền để thực hiện khoản vay nhưng không bị tổn thương nếu khoản vay trở nên tồi tệ. Họ không cẩn thận về giá trị tín dụng của người vay.

Chứng khoán bảo đảm thế chấp cũng cho phép các tổ chức tài chính phi ngân hàng tham gia kinh doanh thế chấp. Trước MBS, chỉ có các ngân hàng có tiền gửi đủ lớn để thực hiện các khoản vay dài hạn. Họ đã có những túi sâu để chờ đợi cho đến khi những khoản vay này được hoàn trả 15 hoặc 30 năm sau. Phát minh của MBS có nghĩa là những người cho vay đã lấy lại tiền của họ ngay lập tức từ các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp. Người cho vay thế chấp mọc lên khắp nơi. Họ cũng không quá cẩn thận về khả năng thanh toán của khách hàng. Nó tạo ra nhiều cạnh tranh cho các ngân hàng truyền thống.

Họ đã phải hạ thấp tiêu chuẩn của họ để cạnh tranh.

 

 

 

 

 

Leave a Review

Your email address will not be published. Required fields are marked *